Thi Công Khách Sạn

Thi công khách sạn là gì?

Thi công khách sạn là quá trình triển khai xây dựng và hoàn thiện toàn bộ công trình khách sạn dựa trên bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật đã được phê duyệt, bao gồm từ việc xây dựng phần móng, kết cấu, hoàn thiện kiến trúc, lắp đặt hệ thống cơ điện (M&E) cho đến sản xuất và lắp đặt toàn bộ nội thất. Đây là giai đoạn hiện thực hóa ý tưởng của chủ đầu tư và kiến trúc sư, đòi hỏi sự chính xác, tuân thủ tiêu chuẩn và khả năng quản lý dự án chuyên nghiệp.

Cụ thể hơn, phạm vi của công việc này không chỉ dừng lại ở việc xây dựng phần vỏ công trình. Nó bao trùm tất cả các khía cạnh để tạo ra một sản phẩm hoàn chỉnh có thể đi vào vận hành ngay lập tức. Các hạng mục chính trong thi công khách sạn bao gồm:

• Thi công phần móng và kết cấu: Xây dựng nền móng, cột, dầm, sàn để đảm bảo sự vững chắc và an toàn cho toàn bộ tòa nhà.
• Thi công hoàn thiện: Bao gồm các công việc như xây tường, trát, ốp lát, sơn bả, đóng trần thạch cao, lắp đặt cửa, lan can…
• Thi công hệ thống M&E (Cơ điện): Lắp đặt toàn bộ hệ thống điện, cấp thoát nước, điều hòa không khí, thông gió, phòng cháy chữa cháy, internet, truyền hình cáp, hệ thống quản lý tòa nhà (BMS).
• Sản xuất và thi công nội thất: Sản xuất, lắp đặt toàn bộ nội thất cho các khu vực sảnh, nhà hàng, phòng ngủ, khu vực công cộng theo đúng thiết kế, đảm bảo cả về công năng và thẩm mỹ.

Sự thành công của một dự án phụ thuộc rất lớn vào chất lượng của giai đoạn thi công. Một quy trình thi công bài bản, chuyên nghiệp sẽ là tiền đề quan trọng quyết định đến độ bền, tính thẩm mỹ và hiệu quả kinh doanh của khách sạn.

Quy trình thi công khách sạn chuyên nghiệp gồm bao nhiêu giai đoạn?

Có 6 giai đoạn cốt lõi trong một quy trình thi công khách sạn chuyên nghiệp, bao gồm: Chuẩn bị & Pháp lý, Thi công phần thô, Thi công phần hoàn thiện, Thi công Cơ điện (M&E), Sản xuất & Lắp đặt nội thất, và Nghiệm thu & Bàn giao. Mỗi giai đoạn đều có vai trò và yêu cầu riêng, cần được thực hiện tuần tự và kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo chất lượng tổng thể.

Để đảm bảo dự án diễn ra suôn sẻ, việc tuân thủ một quy trình thi công rõ ràng là điều bắt buộc. Dưới đây là chi tiết 6 giai đoạn trong quy trình tiêu chuẩn:

Giai đoạn 1: Chuẩn bị và Pháp lý

Đây là bước khởi đầu, tạo nền tảng pháp lý và kỹ thuật cho toàn bộ dự án. Các công việc chính bao gồm:

• Xin giấy phép xây dựng: Hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết để được cơ quan chức năng cấp phép xây dựng.
• Chuẩn bị mặt bằng: Giải phóng mặt bằng, san lấp, phá dỡ công trình cũ (nếu có).
• Thi công hạ tầng tạm: Xây dựng hàng rào, lán trại cho công nhân, kho bãi vật tư, hệ thống điện nước tạm phục vụ thi công.
• Định vị công trình: Sử dụng máy móc trắc đạc để định vị chính xác vị trí tim, mốc của công trình theo bản vẽ thiết kế.

Giai đoạn 2: Thi công phần thô

Giai đoạn này tạo nên “bộ xương” của công trình, quyết định trực tiếp đến sự bền vững và an toàn của khách sạn.

• Thi công móng: Đào đất, thi công móng cọc, móng băng hoặc móng bè tùy theo kết cấu và điều kiện địa chất.
• Thi công phần thân: Xây dựng hệ thống cột, dầm, sàn bê tông cốt thép, cầu thang bộ.
• Thi công phần mái: Lợp mái, đổ bê tông mái và thực hiện các biện pháp chống thấm.
• Xây tường bao và tường ngăn: Xây dựng hệ thống tường bao che bên ngoài và tường ngăn chia các không gian chức năng bên trong.

Giai đoạn 3: Thi công phần hoàn thiện

Giai đoạn này mang lại “diện mạo” và tính thẩm mỹ cho khách sạn, biến những khối bê tông thô cứng thành không gian sống động.

• Trát tường: Trát hoàn thiện toàn bộ bề mặt tường trong và ngoài nhà.
• Ốp lát: Ốp lát gạch/đá cho sàn, tường các khu vực vệ sinh, sảnh, hành lang.
• Sơn bả: Bả matit và sơn hoàn thiện tường, trần.
• Lắp đặt cửa và vách kính: Lắp đặt hệ thống cửa đi, cửa sổ, vách kính.
• Đóng trần: Thi công trần thạch cao, trần nhôm hoặc các loại trần trang trí khác.

Giai đoạn 4: Thi công Cơ điện (M&E)

Hệ thống M&E được ví như “hệ tuần hoàn và thần kinh” của khách sạn, đảm bảo mọi hoạt động vận hành được trơn tru và tiện nghi.

• Hệ thống điện: Đi dây, lắp đặt tủ điện, công tắc, ổ cắm, hệ thống chiếu sáng.
• Hệ thống cấp thoát nước: Lắp đặt đường ống cấp nước sạch và thoát nước thải.
• Hệ thống điều hòa và thông gió (HVAC): Lắp đặt máy lạnh trung tâm hoặc cục bộ, hệ thống ống gió.
• Hệ thống PCCC: Lắp đặt hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động, bình cứu hỏa.
• Hệ thống mạng và viễn thông: Lắp đặt hệ thống internet, điện thoại, truyền hình.

Giai đoạn 5: Sản xuất và Lắp đặt nội thất

Đây là giai đoạn thổi hồn vào không gian, tạo ra phong cách và trải nghiệm độc đáo cho khách hàng.

• Sản xuất nội thất: Đồ nội thất (giường, tủ, bàn, ghế…) được sản xuất tại xưởng theo bản vẽ.
• Lắp đặt nội thất cố định: Lắp đặt các hạng mục như tủ âm tường, quầy lễ tân, vách trang trí.
• Lắp đặt nội thất rời: Bố trí giường, bàn, ghế, sofa và các vật dụng khác vào đúng vị trí.
• Trang trí (Decor): Hoàn thiện các hạng mục trang trí như rèm cửa, thảm, tranh ảnh, đèn trang trí.

Giai đoạn 6: Nghiệm thu, Bàn giao và Bảo hành

Giai đoạn cuối cùng trước khi khách sạn chính thức đi vào hoạt động.

• Vệ sinh công nghiệp: Tổng vệ sinh toàn bộ công trình.
• Nghiệm thu nội bộ: Đơn vị thi công tự kiểm tra, rà soát và khắc phục các lỗi (nếu có).
• Nghiệm thu với chủ đầu tư: Chủ đầu tư cùng đơn vị giám sát tiến hành nghiệm thu toàn bộ các hạng mục.
• Bàn giao: Lập biên bản bàn giao công trình và các hồ sơ liên quan cho chủ đầu tư.
• Bảo hành: Đơn vị thi công thực hiện trách nhiệm bảo hành công trình theo hợp đồng.

Những tiêu chuẩn quan trọng trong thi công khách sạn là gì?

Có 4 nhóm tiêu chuẩn chính cần tuân thủ nghiêm ngặt, bao gồm: tiêu chuẩn về kiến trúc và kết cấu, tiêu chuẩn PCCC, tiêu chuẩn hệ thống cơ điện (M&E), và tiêu chuẩn về nội thất, vật liệu hoàn thiện. Việc áp dụng đúng các tiêu chuẩn này không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn đảm bảo an toàn và chất lượng dịch vụ của khách sạn.

Để một khách sạn được cấp phép hoạt động và đảm bảo chất lượng, việc thi công phải tuân thủ một hệ thống các tiêu chuẩn kỹ thuật khắt khe của quốc gia và ngành.

Tiêu chuẩn về kiến trúc và kết cấu

Đây là nhóm tiêu chuẩn nền tảng, đảm bảo sự an toàn và bền vững của công trình. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn Việt Nam (QCVN, TCVN) về thiết kế, kết cấu bê tông cốt thép, nền móng phải được áp dụng tuyệt đối. Tiêu chuẩn này quy định rõ về tải trọng, độ bền vật liệu, khả năng chống chịu động đất, đảm bảo công trình vững chắc trong suốt vòng đời sử dụng.

Tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy

An toàn cháy nổ là yếu tố được đặt lên hàng đầu trong kinh doanh khách sạn. Tiêu chuẩn PCCC (ví dụ: QCVN 06:2021/BXD) quy định chi tiết về:

• Lối thoát nạn: Chiều rộng, khoảng cách, số lượng lối thoát nạn, hành lang, cầu thang bộ thoát hiểm.
• Vật liệu xây dựng: Yêu cầu về vật liệu chống cháy, giới hạn chịu lửa của các kết cấu.
• Hệ thống báo cháy và chữa cháy: Quy định về việc lắp đặt đầu báo khói, báo nhiệt, chuông báo cháy, hệ thống sprinkler, họng nước chữa cháy…

Tiêu chuẩn về hệ thống cơ điện

Nhóm tiêu chuẩn này đảm bảo các hệ thống kỹ thuật vận hành ổn định, an toàn và hiệu quả.

• Hệ thống điện: Tiêu chuẩn về an toàn điện, chất lượng dây dẫn, thiết bị đóng ngắt, hệ thống chống sét.
• Hệ thống cấp thoát nước: Tiêu chuẩn về chất lượng nước sinh hoạt, độ dốc và vật liệu của hệ thống thoát nước.
• Hệ thống điều hòa không khí: Tiêu chuẩn về chất lượng không khí trong nhà, hiệu suất năng lượng của thiết bị.

Tiêu chuẩn về nội thất và vật liệu hoàn thiện

Tiêu chuẩn này khác nhau tùy thuộc vào phân khúc và xếp hạng sao của khách sạn. Chẳng hạn, tiêu chuẩn đối với thi công khách sạn 3 sao sẽ khác với thi công khách sạn 4 sao về chất lượng vật liệu, kích thước phòng, trang thiết bị nội thất. Các tiêu chuẩn này (ví dụ TCVN 4391:2015) quy định cụ thể về:

• Diện tích tối thiểu của các loại phòng.
• Vật liệu sàn, tường, trần.
• Chất lượng và quy cách của giường, đệm, tủ quần áo, bàn làm việc.
• Trang thiết bị trong phòng vệ sinh.

Chi phí thi công khách sạn được tính như thế nào?

Cách tính chi phí thi công khách sạn dựa trên việc bóc tách khối lượng và đơn giá của 5 nhóm hạng mục chính: chi phí thi công phần thô, chi phí thi công hoàn thiện, chi phí hệ thống M&E, chi phí sản xuất và lắp đặt nội thất, và các chi phí quản lý khác. Kết quả cuối cùng là tổng dự toán chi tiết, giúp chủ đầu tư kiểm soát ngân sách hiệu quả.

Việc lập dự toán chi phí là một trong những công việc quan trọng nhất, giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quan về ngân sách và đưa ra quyết định đầu tư hợp lý. Dưới đây là các thành phần chính cấu thành nên tổng chi phí:

Chi phí thi công phần thô

Chi phí này thường được tính theo đơn giá trên một mét vuông () sàn xây dựng. Đơn giá này sẽ thay đổi tùy thuộc vào quy mô công trình, độ phức tạp của kết cấu và chất lượng vật liệu (sắt, thép, xi măng…). Đây là phần chi phí xương sống của dự án.

Chi phí thi công hoàn thiện

Phần chi phí này có biên độ dao động rất lớn, phụ thuộc hoàn toàn vào mức độ đầu tư và phân khúc khách sạn. Các vật liệu hoàn thiện cao cấp như đá marble tự nhiên, gỗ óc chó, thiết bị vệ sinh nhập khẩu… sẽ có chi phí cao hơn nhiều so với các vật liệu phổ thông.

Chi phí lắp đặt hệ thống M&E

Chi phí cho hệ thống cơ điện cũng chiếm một tỷ trọng đáng kể. Các hệ thống phức tạp như điều hòa không khí trung tâm (Chiller), hệ thống quản lý tòa nhà thông minh (BMS), hệ thống nước nóng trung tâm sẽ có chi phí đầu tư cao hơn so với việc sử dụng các thiết bị cục bộ, riêng lẻ.

Chi phí sản xuất và lắp đặt nội thất

Đây cũng là một hạng mục có chi phí biến động lớn. Phong cách thiết kế, chất liệu (gỗ tự nhiên, gỗ công nghiệp, kim loại, da…), và mức độ tinh xảo của đồ nội thất sẽ quyết định đơn giá. Ví dụ, chi phí cho thi công khách sạn boutique với nội thất độc đáo, đặt hàng riêng thường sẽ cao hơn so với khách sạn theo chuỗi có nội thất sản xuất hàng loạt.

Các chi phí khác

Ngoài các chi phí trực tiếp trên, chủ đầu tư cần dự trù thêm các khoản chi phí gián tiếp như:

• Chi phí quản lý dự án, chi phí giám sát thi công.
• Chi phí xin phép, thẩm duyệt.
• Chi phí dự phòng cho các phát sinh ngoài dự kiến (thường khoảng 10% tổng chi phí xây dựng).

Điểm mạnh của Inn Care trong thi công khách sạn

Việc lựa chọn đúng “người đồng hành” quyết định tới 80% sự thành công của một dự án khách sạn. Với bề dày kinh nghiệm và hệ thống thi công chuyên nghiệp, Inn Care khẳng định vị thế là đối tác đáng tin cậy nhờ sở hữu đầy đủ 4 yếu tố then chốt: kinh nghiệm – năng lực sản xuất – quy trình chuẩn hóa – đội ngũ & pháp lý vững vàng.

Kinh nghiệm thực chiến – Hồ sơ dự án đa dạng

Inn Care sở hữu bề dày kinh nghiệm thi công khách sạn trên toàn quốc, từ miền núi, đô thị đến khu vực ven biển.

• Hiểu rõ đặc tính vùng miền: Inn Care có khả năng lựa chọn vật liệu phù hợp với từng điều kiện khí hậu, ví dụ như vật liệu chống nồm ẩm cho khu vực ven biển hay vật liệu chịu nhiệt cho vùng khô nóng.

• Portfolio ấn tượng: Nhiều dự án khách sạn quy mô vừa và lớn đã được hoàn thiện, bao gồm boutique hotel, khách sạn nghỉ dưỡng và công trình cao cấp tại các khu du lịch trọng điểm.

• Am hiểu phân khúc: Inn Care có kinh nghiệm với đa dạng mô hình, giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai đúng định vị thương hiệu.

Năng lực sản xuất nội thất đồng bộ – Chủ động từ xưởng đến công trình

Inn Care sở hữu xưởng sản xuất nội thất trực tiếp, không phụ thuộc vào bên thứ ba.

• Dây chuyền CNC hiện đại: Giúp sản xuất hàng loạt chi tiết nội thất có độ chính xác tuyệt đối, đảm bảo 100% sản phẩm giống bản thiết kế, tạo nên không gian khách sạn đồng bộ và tinh xảo.

• Chủ động tiến độ & chất lượng: Việc sở hữu xưởng riêng giúp Inn Care kiểm soát toàn bộ quy trình, tối ưu thời gian và giảm chi phí trung gian cho chủ đầu tư.

• Đảm bảo tính thẩm mỹ cao: Mọi chi tiết nội thất đều được hoàn thiện đồng nhất, nâng tầm đẳng cấp không gian lưu trú.

Quy trình làm việc chuyên nghiệp – Kiểm soát chặt chẽ từng giai đoạn

Inn Care áp dụng quy trình quản lý dự án & sản xuất khép kín, đảm bảo công trình luôn đúng tiến độ và đạt chuẩn chất lượng.

• Quản lý dự án bài bản: Báo cáo tiến độ định kỳ, kiểm soát chất lượng và an toàn lao động rõ ràng.

• Quy trình sản xuất tiêu chuẩn: Mô hình “Nhà thiết kế – Kỹ sư CNC – Thợ cả” giúp sản phẩm đầu ra luôn ổn định, hạn chế sai sót do yếu tố con người.

• Minh bạch & kiểm soát: Mọi giai đoạn đều có checklist rõ ràng, giúp chủ đầu tư dễ dàng theo dõi và đánh giá.

Đội ngũ chuyên môn cao – Pháp lý minh bạch

• Nhân sự chuyên nghiệp: Inn Care quy tụ đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư, giám sát giàu kinh nghiệm, hiểu sâu về tiêu chuẩn khách sạn và yêu cầu thẩm mỹ – kỹ thuật.

• Pháp lý rõ ràng: Hợp đồng thi công minh bạch, quy định chi tiết về tiến độ, đơn giá, phạm vi công việc và chính sách bảo hành. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư.

Đánh giá từ chuyên gia và khách hàng

Sự tin tưởng không chỉ đến từ lời giới thiệu của nhà thầu mà còn từ những đánh giá khách quan của người trong ngành và các khách hàng đã trải nghiệm.

Chia sẻ từ chuyên gia trong ngành

Theo KTS. Hoàng Minh, một chuyên gia với hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế và thi công khách sạn:

“Chất lượng thi công là yếu tố quyết định sự sống còn của một công trình khách sạn. Một bản thiết kế dù xuất sắc đến đâu cũng sẽ trở nên vô nghĩa nếu không được hiện thực hóa một cách chỉn chu. Tôi luôn đánh giá cao những đơn vị thi công làm chủ được cả hai mảng: xây dựng kết cấu vững chắc và sản xuất nội thất tinh xảo. Đặc biệt, các đơn vị có nhà xưởng với công nghệ CNC hiện đại thường mang lại sản phẩm nội thất có độ hoàn thiện và đồng bộ vượt trội, điều này tạo nên đẳng cấp khác biệt cho khách sạn.”

Phản hồi từ khách hàng đã sử dụng dịch vụ

Anh Trần Bảo Long, chủ đầu tư khách sạn The Pearl Hotel tại Đà Nẵng, chia sẻ:

“Khi bắt đầu dự án, tôi rất lo lắng về việc kiểm soát chất lượng đồng bộ cho hơn 100 phòng khách sạn. Thật may mắn khi chúng tôi chọn được đối tác thi công có nhà xưởng sản xuất trực tiếp. Toàn bộ giường, tủ, bàn ghế đều được sản xuất trên dây chuyền CNC, khi lắp đặt lên tôi thực sự ấn tượng vì chúng giống hệt nhau đến từng chi tiết nhỏ. Nhờ vậy mà không gian tổng thể rất hài hòa và chuyên nghiệp.”

Chị Nguyễn Thu Hà, quản lý dự án khách sạn Mountain View Sapa, cho biết:

“Khí hậu Sapa rất đặc thù, độ ẩm cao và thay đổi liên tục. Đơn vị thi công đã tư vấn cho chúng tôi rất kỹ về việc lựa chọn vật liệu, từ gỗ công nghiệp chống ẩm cho nội thất đến các giải pháp chống thấm cho tường ngoài. Sự am hiểu sâu sắc về vật liệu theo vùng miền của họ đã giúp chúng tôi tránh được rất nhiều rủi ro về sau. Công trình sau 2 năm đi vào hoạt động vẫn rất bền đẹp.”

Câu hỏi thường gặp về thi công khách sạn 

1. Thời gian thi công một khách sạn trung bình mất bao lâu?

Thời gian phụ thuộc vào quy mô và độ phức tạp. Một khách sạn quy mô 50-70 phòng (khoảng 7-10 tầng) thường mất từ 12-18 tháng để hoàn thành từ lúc khởi công đến khi bàn giao.

2. Chi phí thi công khách sạn trọn gói hiện nay khoảng bao nhiêu?

Chi phí rất đa dạng. Đối với phân khúc 3 sao, đơn giá trọn gói (bao gồm cả nội thất cơ bản) có thể dao động từ 10-15 triệu VNĐ/m2. Đối với khách sạn 4-5 sao, chi phí có thể từ 18 triệu VNĐ/m2 trở lên.

3. Tôi có thể thay đổi thiết kế trong quá trình thi công không?

Có thể, nhưng việc thay đổi thiết kế (đặc biệt là thay đổi về kết cấu hoặc hệ thống M&E) sẽ ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí. Cần thảo luận kỹ với nhà thầu để đánh giá tác động trước khi quyết định.

4. Nhà thầu có chịu trách nhiệm xin giấy phép xây dựng không?

Thông thường, nhà thầu sẽ hỗ trợ tư vấn và chuẩn bị hồ sơ, nhưng trách nhiệm chính trong việc làm việc với cơ quan chức năng vẫn thuộc về chủ đầu tư. Một số gói “chìa khóa trao tay” có thể bao gồm cả dịch vụ này.

5. Làm thế nào để kiểm soát chất lượng vật tư đầu vào?

Chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu trình mẫu vật tư và các chứng chỉ chất lượng (CO, CQ) để phê duyệt trước khi đưa vào sử dụng đại trà. Vai trò của đơn vị tư vấn giám sát độc lập cũng rất quan trọng trong việc này.

6. Chính sách bảo hành sau thi công thường như thế nào?

Theo quy định, công trình xây dựng thường được bảo hành tối thiểu 12 tháng. Thông thường, các nhà thầu sẽ bảo hành 12 tháng cho phần hoàn thiện và nội thất, và từ 24-60 tháng cho phần kết cấu.

7. “Thi công chìa khóa trao tay” cho khách sạn là gì?

Đây là hình thức mà nhà thầu đảm nhận toàn bộ các công đoạn từ thiết kế, xin phép, thi công cho đến hoàn thiện và bàn giao. Chủ đầu tư chỉ cần nhận “chìa khóa” để đưa công trình vào vận hành.

8. Tôi nên chọn nhà thầu xây dựng và nhà thầu nội thất riêng hay chung?

Việc chọn một tổng thầu duy nhất cho cả xây dựng và nội thất thường mang lại hiệu quả cao hơn về sự đồng bộ, phối hợp và quản lý tiến độ, tránh tình trạng đổ lỗi chéo giữa các bên.

9. Yếu tố nào ảnh hưởng nhiều nhất đến tiến độ thi công?

Các yếu tố chính bao gồm: công tác giải phóng mặt bằng, điều kiện thời tiết, năng lực quản lý của nhà thầu, và dòng tiền thanh toán của chủ đầu tư.

10. Làm sao để tránh tình trạng phát sinh chi phí ngoài dự toán?

Cần có một bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật chi tiết và một hợp đồng thi công chặt chẽ, quy định rõ phạm vi công việc và đơn giá. Ngoài ra, cần hạn chế tối đa việc thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.