Thiết kế khách sạn Kim Liên

Kim Liên, Khách sạn mini 7 tầng 420m2 tại Thanh Trì – Hà Nội là một công trình được Inn Care lột xác ngoạn mục, cải tạo từ một nhà phố cũ thành một công trình vừa ở vừa kinh doanh khách sạn nhỏ. Nhận thấy hiện trạng nhà phố cũ với nhiều bất cập về công năng không còn đáp ứng được nhu cầu khai thác dòng tiền, giải pháp thiết kế khách sạn cải tạo đã được đưa ra nhằm tận dụng triệt để vị trí đắc địa. Việc chuyển đổi mô hình này giúp chủ đầu tư sở hữu một tài sản sinh lời bền vững ngay trên nền tảng kết cấu sẵn có.

Với tổng mức đầu tư 5 tỷ đồng, dự án thiết kế khách sạn và thi công trọn gói này đã giải quyết bài toán cân bằng hoàn hảo giữa ngân sách hạn chế và hiệu quả kinh doanh tối đa. Thay vì xây mới hoàn toàn tốn kém, phương án giữ nguyên khung nhà và tập trung ngân sách vào việc nâng cấp nội thất, hệ thống M&E và mặt tiền đã giúp gia chủ tiết kiệm đáng kể chi phí. Đây là minh chứng cho tư duy đầu tư thông minh, biến một tiêu sản xuống cấp thành một cỗ máy in tiền ổn định.

Bên cạnh yếu tố kinh tế, công trình còn là hình mẫu tiêu biểu cho xu hướng thiết kế nội thất khách sạn đa năng, kết hợp linh hoạt giữa không gian kinh doanh Cafe, phòng lưu trú và nhà ở gia đình. Tầng 1 được biến hóa thành quán cafe lịch sự, tầng 2-5 là các phòng dịch vụ tiện nghi, trong khi tầng 6-7 đảm bảo sự riêng tư tuyệt đối cho gia chủ. Sự phân chia công năng khoa học này không chỉ tối ưu hóa diện tích 420m2 mà còn đảm bảo sự vận hành trơn tru giữa các khu vực chức năng khác nhau.

Dưới đây, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết quy trình "lột xác" của dự án Kim Liên để bạn có cái nhìn rõ nét hơn về giải pháp thiết kế khách sạn cải tạo tối ưu này.

1. Thiết kế khách sạn là gì?

Thiết kế khách sạn là quá trình kiến tạo không gian lưu trú đảm bảo sự cân bằng giữa thẩm mỹ kiến trúc, công năng vận hành và hiệu quả kinh doanh. Không đơn thuần là vẽ nên một tòa nhà đẹp, việc thiết kế khách sạn đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về luồng di chuyển của khách hàng, tiêu chuẩn kỹ thuật của hệ thống M&E (Điện - Nước - Điều hòa) và khả năng tối ưu hóa chi phí đầu tư. Đối với dự án Kim Liên, khái niệm này còn bao gồm kỹ thuật cải tạo phức tạp để chuyển đổi công năng từ nhà ở dân dụng sang mô hình kinh doanh dịch vụ chuyên nghiệp.

Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, một bản thiết kế khách sạn thành công phải giải quyết được bài toán trải nghiệm người dùng và bài toán lợi nhuận cho chủ đầu tư. Nó là kim chỉ nam xuyên suốt từ giai đoạn khảo sát, lên ý tưởng, lựa chọn vật liệu nội thất cho đến khi hoàn thiện đưa vào vận hành.

2. Hiện trạng và thách thức trong quá trình khảo sát thiết kế khách sạn Kim Liên

2.1. Đánh giá kết cấu và hiện trạng kỹ thuật

Việc khảo sát hiện trạng khách sạn cải tạo là bước đi cực kỳ then chốt và phức tạp hơn nhiều so với xây mới, đòi hỏi sự tỉ mỉ tuyệt đối để đảm bảo an toàn kết cấu. Vì công trình Kim Liên được phát triển dựa trên khung nhà phố cũ, đội ngũ Inn Care không thể áp dụng các phương án thiết kế khách sạn thông thường ngay lập tức mà phải tiến hành "khám bệnh" tổng thể cho ngôi nhà.

Cụ thể, các kiến trúc sư đã kiểm tra kỹ lưỡng độ bền và khả năng chịu lực của khung nhà, móng, cột, dầm để xác định xem chúng có đủ sức gánh vác công năng mới hay không. Song song với đó, hệ thống kỹ thuật hiện hữu như điện, nước, thoát nước cũng được đánh giá chi tiết về mức độ tương thích. Đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để lập danh sách các hạng mục cần phá dỡ, gia cố hoặc thay mới hoàn toàn trong bản thiết kế khách sạn cải tạo.

2.2. Lập kế hoạch thi công dựa trên dữ liệu thực tế

Từ dữ liệu khảo sát, Inn Care xây dựng một kế hoạch thi công cụ thể, minh bạch về ngân sách và thời gian nhằm giúp chủ đầu tư hình dung rõ lộ trình biến đổi của dự án. Việc xác định chính xác các đầu việc ngay từ khâu khảo sát giúp hạn chế tối đa các chi phí phát sinh không đáng có – một nỗi ám ảnh thường trực trong các dự án cải tạo. Kế hoạch này là nền tảng để triển khai các bước thiết kế khách sạn tiếp theo, đảm bảo mọi giải pháp đưa ra đều khả thi và bám sát thực tế công trình.

3. Tư vấn giải pháp thiết kế khách sạn cân bằng chi phí và hiệu quả

3.1. Chiến lược giữ khung nhà để tối ưu ngân sách

Giải pháp tối ưu nhất được đưa ra là giữ nguyên khung nhà cũ, chỉ tập trung gia cố và cải tạo các phần cần thiết để tiết kiệm đáng kể ngân sách và thời gian thi công. Hiểu rõ nỗi lo tài chính của chú Tốn (Chủ đầu tư), Inn Care đã tư vấn phương án thiết kế khách sạn thông minh này thay vì đập đi xây lại hoàn toàn. Quyết định này giúp dòng tiền đầu tư được chuyển dịch sang các hạng mục sinh lời trực tiếp như nội thất và tiện ích, thay vì bị chôn vùi vào phần thô.

3.2. Tái cấu trúc công năng và nâng cấp mặt tiền

Để gia tăng giá trị thương mại, bản thiết kế khách sạn đề xuất cải tạo toàn bộ mặt tiền tầng một để tăng tính sang trọng và thu hút khách vãng lai. Mặt tiền được xem là "bộ mặt" của khách sạn, đóng vai trò quyết định trong việc tạo ấn tượng đầu tiên. Đồng thời, hệ thống phòng dịch vụ cũng được thiết kế lại hoàn toàn về cách bố trí và vật liệu để nâng tầm trải nghiệm lưu trú, giúp chủ đầu tư có cơ sở để định giá phòng cao hơn.

Bên cạnh đó, công năng tòa nhà được phân chia lại một cách linh hoạt: Tầng 1 dành cho kinh doanh cafe tạo nguồn thu bổ sung; các tầng giữa là phòng khách sạn; và đặc biệt tầng 6-7 được thiết kế nội thất khách sạn biệt lập làm không gian sinh hoạt riêng tư, ấm cúng cho gia đình.

4. Quy trình thiết kế nội thất khách sạn và hồ sơ kỹ thuật

4.1. Triển khai hồ sơ thiết kế chi tiết

Bộ hồ sơ thiết kế khách sạn hoàn chỉnh bao gồm bản vẽ mặt bằng công năng, phối cảnh 3D ngoại thất - nội thất và bản vẽ chi tiết hệ thống M&E. Dựa trên kết cấu sẵn có, đội ngũ kiến trúc sư Inn Care đã hiện thực hóa ý tưởng kinh doanh thành các bản vẽ trực quan. Hồ sơ này không chỉ giúp chủ đầu tư hình dung rõ diện mạo tương lai của công trình mà còn là "kim chỉ nam" chính xác cho đội thợ thi công. Đặc biệt, các bản vẽ chi tiết vật tư vật liệu cho hạng mục xây trát, thạch cao đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm soát chất lượng hoàn thiện.

4.2. Tầm quan trọng của thiết kế 3D và M&E

Trong thiết kế khách sạn mini, bản vẽ 3D nội thất giúp định hình phong cách thẩm mỹ và tối ưu hóa trải nghiệm thị giác cho khách hàng ngay từ trên giấy. Song song đó, bản vẽ hệ thống M&E (Điện, nước, điều hòa) là yếu tố sống còn đối với một công trình dịch vụ. Inn Care cam kết thi công lại toàn bộ hệ thống này để đảm bảo an toàn tuyệt đối, khắc phục triệt để tình trạng xuống cấp của nhà cũ, đảm bảo vận hành trơn tru cho cả khối khách sạn và khối gia đình.

5. Báo giá thiết kế khách sạn và lập dự toán cải tạo minh bạch

5.1. Dự toán hạng mục phá dỡ và cải tạo

Khác với xây mới, bảng báo giá thiết kế khách sạn cải tạo phải bao gồm chi phí phá dỡ, dóc tường, dóc nền và xử lý phế thải xây dựng được tính toán cực kỳ chi tiết. Các công việc như đập phá tường để mở rộng không gian, dỡ bỏ trần thạch cao cũ hay bóc gạch lát cầu thang đều được liệt kê cụ thể. Inn Care thấu hiểu rằng trong cải tạo, hạng mục phá dỡ nếu không được dự toán kỹ sẽ là nguồn cơn của việc đội vốn không kiểm soát.

Nếu bạn đang quan tâm đến các tiêu chuẩn cao cấp hơn, có thể tham khảo thêm về thiết kế khách sạn 4 sao để thấy sự khác biệt trong quy mô và mức độ đầu tư so với mô hình khách sạn mini này.

5.2. Minh bạch tài chính cho chủ đầu tư

Việc lập dự toán chi tiết và minh bạch ngay từ đầu giúp Chủ đầu tư có cái nhìn rõ ràng nhất về dòng tiền cần chuẩn bị và yên tâm tuyệt đối khi xuống tiền. Với tổng mức đầu tư 5 tỷ cho 420m2 sàn xây dựng và nội thất, bảng báo giá thiết kế nội thất khách sạn và thi công của Inn Care đã chứng minh được tính kinh tế và hiệu quả. Sự rõ ràng trong từng hạng mục đơn giá giúp loại bỏ sự mơ hồ, tạo dựng niềm tin vững chắc giữa nhà thầu và chủ nhà.

6. Quá trình thi công nội thất khách sạn và hiện thực hóa bản vẽ

6.1. Công tác chuẩn bị và an toàn lao động

Ngay sau khi ký hợp đồng, ưu tiên hàng đầu của Inn Care là bọc lưới bao che toàn bộ công trình và lắp đặt biển báo an toàn để đảm bảo vệ sinh môi trường và an toàn cho khu dân cư. Đây là bước đi thể hiện sự chuyên nghiệp và trách nhiệm của đơn vị thi công, đặc biệt khi dự án nằm trong khu vực ngõ phố đông đúc như Tựu Liệt, Thanh Trì. Việc tuân thủ nghiêm ngặt quy định an toàn tạo điều kiện thuận lợi để các hạng mục thi công nội thất khách sạn phía sau diễn ra suôn sẻ.

6.2. Triển khai phần thô và hệ thống kỹ thuật

Quá trình thi công diễn ra đồng bộ từ việc phá dỡ tường cũ, xây mới vách ngăn theo bản vẽ thiết kế khách sạn đến việc lắp đặt hệ thống điện nước ngầm. Các đội thợ lành nghề của Inn Care phối hợp nhịp nhàng để rút ngắn thời gian chết. Hạng mục trát, sơn và xử lý chống thấm được thực hiện kỹ lưỡng, tạo nên lớp nền vững chắc cho phần hoàn thiện nội thất sau này. Đây là giai đoạn "làm nền" quan trọng quyết định độ bền vững theo thời gian của công trình.

7. Hoàn thiện và cung cấp nội thất khách sạn đẳng cấp

7.1. Hoàn thiện phần nề và ốp lát

Giai đoạn hoàn thiện tập trung vào việc xử lý bề mặt tường trần nhẵn mịn, ốp lát gạch đá sang trọng và lắp đặt hệ thống cửa, lan can an toàn. Inn Care sử dụng các vật liệu cung cấp nội thất khách sạn chất lượng cao, đảm bảo tính thẩm mỹ và độ bền trong môi trường kinh doanh tần suất cao. Đặc biệt, công tác chống thấm được chú trọng đặc biệt tại các khu vực vệ sinh và mái, bảo vệ giá trị tài sản lâu dài cho chủ đầu tư. Hệ thống thang máy cũng được lắp đặt để đảm bảo giao thông trục đứng thuận tiện cho tòa nhà 7 tầng.

7.2. Điểm nhấn nội thất phong cách Indochine

Điểm nhấn đắt giá nhất trong thiết kế nội thất khách sạn Kim Liên nằm ở không gian phòng tắm sang trọng với tông màu trắng sáng, vách kính cường lực và thiết bị vệ sinh mạ vàng đồng. Bàn đá lavabo và gương được thiết kế bo góc tròn mềm mại, mang hơi hướng Indochine pha trộn hiện đại, tạo cảm giác thư giãn tối đa cho du khách.

Song song đó, nội thất phòng ngủ sử dụng gỗ tự nhiên kết hợp đồ thủ công mỹ nghệ, mang lại sự ấm cúng và gần gũi. Tầng 1 được setup thành quán cafe nhỏ xinh, lịch sự, vừa phục vụ khách lưu trú vừa thu hút khách địa phương. Để tìm hiểu thêm về các dòng khách sạn quy mô vừa và nhỏ, bạn có thể xem thêm về mô hình Thiết Kế Khách Sạn Boutique vốn rất được ưa chuộng hiện nay.

Ngoài ra, việc lựa chọn thiết bị khách sạn đồng bộ cũng góp phần không nhỏ vào việc nâng cao trải nghiệm khách hàng và tối ưu quy trình vận hành dọn phòng.

8. Giới thiệu Inn Care – Giải pháp Combo nội thất khách sạn đột phá

Inn Care tự hào mang đến giải pháp Combo nội thất khách sạn trọn gói với chi phí hấp dẫn chỉ 80 triệu đồng/phòng, giúp chủ đầu tư đơn giản hóa quá trình thiết kế và thi công. Đây là mô hình tiên phong dành cho các dòng khách sạn boutique, nơi các gói nội thất phong cách Đông Dương (Indochine) được thiết kế và sản xuất sẵn trên dây chuyền công nghiệp, đảm bảo tính thẩm mỹ cao và sự đồng bộ tuyệt đối.

Tại sao nên chọn giải pháp của Inn Care?

• Thiết kế hướng đến lợi nhuận: Chúng tôi không chỉ vẽ đẹp mà còn phân tích cấu trúc doanh thu, thiết kế lý do để du khách phải booking, đảm bảo khách sạn vận hành có lãi ngay từ ngày đầu.
• Bản sắc địa phương & Sự khác biệt: Mỗi bản thiết kế khách sạn đều mang dấu ấn văn hóa vùng miền và sự tỉ mỉ trong từng chi tiết tường, trần, sàn.
• Công nghệ sản xuất CNC: Nội thất được sản xuất trên dây chuyền CNC hiện đại, tạo ra 100 chi tiết kết cấu giống hệt nhau, không phụ thuộc vào tay nghề thợ thủ công, đảm bảo chất lượng đồng đều và tiến độ thần tốc.
• Tiết kiệm tối đa: Sử dụng combo giúp giảm thiểu thời gian lựa chọn, dễ dàng thi công bằng nhân lực địa phương, cắt giảm chi phí vận chuyển và đi lại.

Với kinh nghiệm thực chiến trên toàn quốc và sự am hiểu sâu sắc về vật liệu theo từng vùng khí hậu, Inn Care cam kết mang lại giải pháp thiết kế khách sạn 3 sao và các mô hình lưu trú khác hiệu quả nhất.

9. FAQs - Câu hỏi thường gặp

9.1. Chi phí thiết kế khách sạn mini cải tạo thường chiếm bao nhiêu % tổng mức đầu tư?

Chi phí thiết kế thường chiếm khoảng 3-5% tổng mức đầu tư xây dựng và nội thất, tùy thuộc vào diện tích sàn và độ phức tạp của phong cách kiến trúc (ví dụ: Tân cổ điển sẽ cao hơn Hiện đại).

9.2. Thời gian thi công cải tạo khách sạn 7 tầng mất bao lâu?

Thời gian cải tạo trung bình cho khách sạn 7 tầng quy mô khoảng 400-500m2 thường kéo dài từ 5 đến 7 tháng, bao gồm cả thời gian phá dỡ, gia cố kết cấu và hoàn thiện nội thất.

9.3. Cần lưu ý gì về pháp lý khi cải tạo nhà ở thành khách sạn?

Bạn cần đặc biệt chú ý đến giấy phép cải tạo sửa chữa, quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC) cho loại hình kinh doanh lưu trú và đăng ký biến động tài sản trên đất nếu có thay đổi lớn về diện tích sàn.

9.4. Phong cách Indochine có phù hợp với khách sạn diện tích nhỏ không?

Hoàn toàn phù hợp, phong cách Indochine (Đông Dương) với đường nét tinh tế, màu sắc ấm áp và vật liệu tự nhiên giúp không gian nhỏ trở nên sang trọng, có chiều sâu và tạo ấn tượng mạnh mẽ về mặt thị giác.

9.5. Làm thế nào để xử lý hệ thống điện nước cũ khi cải tạo khách sạn?

Giải pháp tốt nhất là thay mới toàn bộ trục kỹ thuật chính và dây dẫn, chỉ giữ lại các vị trí hộp kỹ thuật nếu còn tốt, nhằm đảm bảo an toàn chịu tải cao cho khách sạn và tránh sự cố rò rỉ về sau.

9.6. Có nên làm quán cafe ở tầng 1 khách sạn mini không?

Rất nên, việc kết hợp quán cafe ở tầng 1 giúp tối ưu hóa dòng tiền, thu hút khách vãng lai và tạo thêm tiện ích thiết yếu cho khách lưu trú, làm tăng giá trị trải nghiệm tổng thể.

9.7. Nội thất sản xuất bằng máy CNC có bền hơn làm thủ công không?

Nội thất CNC có độ chính xác liên kết cao hơn, kết cấu đồng bộ và hạn chế sai số do con người, từ đó gia tăng độ bền và sự ổn định của sản phẩm trong quá trình sử dụng lâu dài.

9.8. Chi phí đầu tư nội thất cho một phòng khách sạn 3 sao khoảng bao nhiêu?

Mức đầu tư trung bình cho nội thất liền tường và đồ rời của một phòng khách sạn 3 sao tiêu chuẩn thường dao động từ 80 triệu đến 120 triệu đồng/phòng, tùy thuộc vào chất liệu gỗ và mức độ decor.

9.9. Khảo sát hiện trạng cải tạo cần kiểm tra những hạng mục nào quan trọng nhất?

Ba hạng mục sống còn cần kiểm tra là: Khả năng chịu lực của hệ kết cấu (cột, dầm, móng), tình trạng thấm dột của mái/tường và hiện trạng hệ thống thoát nước thải.

9.10. Làm sao để tiết kiệm chi phí khi cải tạo khách sạn?

Để tiết kiệm, chủ đầu tư nên giữ nguyên khung kết cấu chịu lực, tận dụng lại tường ngăn nếu hợp lý, sử dụng các gói combo nội thất thiết kế sẵn và lựa chọn vật liệu hoàn thiện nội địa có chất lượng tương đương hàng nhập khẩu.